第一条为加强公有住房售后的维修管理，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，维护住房产权人的利益，提高单位的管理效率，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）以及《武汉市住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规、规章的规定，结合武汉分院实际情况，制定本办法。

 第二条本办法适用于武汉分院售后公有住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。新建职工集资建房等保障性住房参照本规定执行。

 住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。维修和更新、改造的具体范围包括：

 （一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的。

 （二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿。

 （三）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值。

 （四）建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变。

 （五）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染。

 （六）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的。

 （七）公共区域门窗或者窗纱破损的。

 （八）住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。

 住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。维修和更新、改造的具体范围包括：

 （一）电梯及主要部件的维修或者更换。

 （二）避雷设施不能满足安全要求的。

 （三）监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的。

 （四）楼内排水（排污）设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏的。

 （五）水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外。

 （六）住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。

 第三条不属于本办法规范的维修和更新、改造范围以及费用开支：

 （一）非武汉分院出售的公有住房或售后公有住房的购房人在办理房改手续时交存住宅专项维修资金没有缴入武汉分院在省直房改办的专户上。

 （二）售后公有住房自用部位、自用设施设备的维修和更新、改造。具体包括分户门及其以内的门、窗、屋面、内墙面、地面、非承重隔断墙、阳台，水、电、煤气的户表及其以内的管线、器具、暖气分户阀门及其以内的管道、暖气片等，独户住宅的院墙及其以内的建筑物和配套设备等。

 （三）业主大会成立后，经占总人数三分之二以上的业主表决同意，将住宅专项维修资金划转业主大会管理后。

 （四）其他费用开支：

 1．依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用。

 2．依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

 3．应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

 4．根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

 第四条武汉分院用于公有住房售后维修、维护资金来源包括单位缴存的住宅专项维修资金以及公有住房售房款（在满足支付相关制度规定的用途后多余部分）二个部分。住宅专项维修资金的交存、使用应符合《武汉市住宅专项维修资金管理办法》以及主管部门规定的程序和原则。

 第五条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定进行分摊。小洪山园区内售后公有住房共用部位、共用设施设备维修经费分摊工作应充分发挥小洪山园区管委会的组织、协调作用。

 （一）属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

 （二）属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

 （三）属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

 （四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

 （五）与房屋结构相连的汽车车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担。

 （六）业主个人维修资金分户账户金额不够支付所分摊维修工程费用的，用单位交纳的住宅专项维修资金对应物业的分账户中的资金支付，售房单位及业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分从单位公有住房售房款中列支，如单位公有住房售房款使用告罄，则由业主自行承担。武汉分院出售的公有住房转卖出让给非武汉分院职工后以及由于历史原因售房款及住房维修资金缴存在武汉分院专用账户中但业主不是武汉分院职工的，差额部分由该业主自行全额承担。

 第六条公有住房售后维修工作由武汉分院基建管理部门依据本办法进行管理，基建管理部门应安排专人按照有关要求和程序具体组织实施。

 第七条 武汉分院基建管理部门收到要求维修的书面申请后应及时办理登记手续，并在2个工作日内进行现场勘察，审核维修对象是否属于本办法规定的范围，明确公用部位和设施应分摊的范围以及维修费用分摊的比例，并给予申请人是否受理的答复。特殊紧急维修抢修应随叫随到。

 第八条经审核符合维修条件的，武汉分院基建管理部门应及时组织相关单位制作施工方案及预算、施工合同等材料，取得业主确认后及时向上级报告。

 第九条施工方案及预算按照武汉分院资金管理审批办法获得批准后，基建管理部门应向行政主管部门提出住房维修资金使用申请，预算金额超过五万元的还应提请有关部门现场勘查。

 第十条 基建管理部门按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程。工程验收合格后持工程验收单、工程决算单、审计报告、发票等相关材料向行政主管部门申请拨付维修和更新、改造费用资金。

　第十一条 基建管理部门应做好维修档案管理工作，按照相应档案管理规定及时立卷归档。配合财务部门做好住房维修资金的使用台账。

 第十二条 本暂行办法自下发之日起施行，若本办法与国家今后颁布的法律、法规相抵触的，执行新的规章规定。